Registro no Cartório e Averbação

Depois da assinatura do contrato de financiamento no banco, é o momento de recolher os valores devidos junto à prefeitura e cartório.
Vamos falar sobre esses dois procedimentos.

Recolhimento do ITBI

Com o contrato de financiamento em mãos, será preciso recolher o imposto de transmissão de bens imóveis - ITBI. Este documento oficializa na prefeitura a mudança de titularidade do imóvel.

O comprador deve levar à prefeitura o contrato de financiamento assinado, a cópia da matrícula do imóvel e a capa do IPTU atual(mais recente), para emissão da guia de recolhimento.

O valor é equivalente a uma porcentagem do valor financiado e do valor da entrada. Clique aqui e veja como é feito o cálculo.

A guia deve ser paga imediatamente, pois pode sofrer incidência de juros. Normalmente a própria prefeitura tem um caixa para receber o valor, que deve ser pago em dinheiro.

Com a autenticação da guia recolhida, é hora de se dirigir ao cartório de registro de imóveis.

Registro no Cartório de Imóveis

O registro deve ser feito no cartório de imóveis de origem da matrícula, que pode não estar
necessariamente na mesma cidade da construção do imóvel. É preciso se certificar quando for retirar a cópia da matrícula do imóvel pela primeira vez.

Esta transação vai fazer a averbação dos últimos acontecimentos, na matrícula do imóvel, ou escritura. O cartório fará as anotações da identificação dos compradores, tipo de negócio que ocorreu e os valores pagos. Também será anotada a alienação do imóvel ao banco e o valor financiado.

Para fazer a averbação é necessário levar ao cartório os seguintes documentos:

• Documentos de identificação e certidão de estado civil em cópias autenticadas do comprador e vendedor(todos os participantes do contrato)
• Contrato de financiamento assinado e vistado por todas as partes e pelas testemunhas
• Matrícula original do imóvel
• Guia do ITBI recolhida e com  autenticação
• Carta declaração de primeiro imóvel(se for o caso) para desconto nas taxas
• Planilha do financiamento fornecida pelo banco, em caso de carta SBPE

Além da documentação é muito importante levar o valor do registro, que será de aproximadamente 2% do valor do imóvel. Isso dependerá da tabela do cartório e deve ser consultado com antecedência.

Este valor deve ser levado em dinheiro ou, em alguns casos, em cheque. Também deve ser confirmado com o cartório competente.

A documentação é bem extensa e precisa ser anexada detalhadamente, caso contrário não é possível fazer o pedido no cartório.

Por isso é muito importante ter um corretor de confiança à disposição ou uma agência que preste serviços desse tipo.

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Imóvel Pronto - Documentos do Proprietário em Ordem para o Financiamento

Tudo pronto com a documentação do comprador: comprovação de renda, FGTS, entrada, parcelas, consultas financeiras de restrições. Mas e o vendedor?

Buscando aprovação do Banco

Quando uma pessoa procura um imóvel para comprar, fica tão preocupada em ser aprovada pelo banco e conseguir o financiamento, que ela nem imagina a responsabilidade do vendedor nessa transação.

Mas o banco verifica isso imediatamente, antes mesmo de aprovar o financiamento, pois para solicitar a avaliação do engenheiro que vai determinar o valor do imóvel, toda a documentação do imóvel e do vendedor devem estar em ordem.

Restrição Financeira do Vendedor

Caso o vendedor, ou cônjuge, tenha alguma restrição financeira(SPC, SERASA ou outra), o valor não poderá ultrapassar uma porcentagem do valor do imóvel, considerado pelo banco, que precisa ter segurança quanto à integridade do imóvel, garantia da negociação.

Caso contrário, o financiamento pode ser negado ao comprador.

Por isso é muito importante o apoio do corretor de imóveis, que pode e deve fazer um levantamento dessas informações antes de iniciar a negociação.

Estado Civil

Essa questão parece simples, mas não é.

Quando o vendedor do imóvel mudou o estado civil, é preciso saber qual é a situação atual da documentação pessoal dele.

Caso seja divorciado(a), mas na matrícula do imóvel conste o nome da(o) ex-cônjuge, será necessário a assinatura de ambos no contrato do banco, no dia da assinatura do financiamento do comprador.

E a respeito da questão anterior, ou seja, restrições financeiras, também vale neste caso.
Se a(o) ex-cônjuge tiver restrições não poderá ultrapassar o valor máximo permitido pelo banco.

Documentos Pessoais

Os documentos do vendedor, RG, CPF e certidão de estado civil, devem estar em bom estado e atualizados.

Na Caixa Econômica, por exemplo, o RG só será aceito se tiver menos de 10 anos.

E a certidão não pode conter rasuras ou ilegibilidade(dificuldade de identificação de qualquer informação).

Se for o caso, é só pedir o documento atualizado no cartório onde foi feito o registro.

É preciso solicitar com antecedência, pois ode demorar e acabar sendo um inconveniente na negociação.

Documentos do Imóvel

Com relação aos documentos do imóvel, também é necessário cautela.

O IPTU deve estar em dia, assim como a certidão de quitação de débitos condominiais.

E quanto à matrícula do imóvel então, nem se fale!

Tem que estar atualizada(no máximo 30 dias), contendo qualquer averbação que envolva os  vendedores.

Inclusive, com relação ao estado civil, é possível averbar a mudança e também averbar a divisão ou cessão dos direitos sobre o imóvel na própria matrícula.

FGTS

Temos que considerar também essa questão.

Isso porque, no caso de o vendedor já ter utilizado o próprio FGTS para compra ou abatimento do saldo devedor do imóvel, há menos de 3 anos, o comprador ficará impedido de utilizar os próprios recursos da conta vinculada para pagar parte da entrada.

Isso poderá dificultar a negociação e até mesmo causar a desistência do comprador.

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Como Comprovar Renda para Financiamento Imobiliário

O comprovante de renda é o documento mais importante no financiamento imobiliário.
Através dele o banco, ou correspondente bancário avaliará o valor que será emprestado.

Holerite

O comprador com registro na carteira de trabalho deverá apresentar os 3 últimos holerites. Dessa maneira, comprovando também o vínculo empregatício acima de 120 dias (outra exigência do banco), visto que o primeiro holerite é emitido depois de 30 dias de trabalho.

Para a análise do sistema determinar qual o valor a ser emprestado, poderá ser considerado o holerite atual ou o o anterior, dependendo da data em que for cadastrado no sistema. O cadastro só ocorrerá com a documentação completa, para evitar divergências de informações, o que pode acabar prejudicando o solicitante do financiamento, ou seja, o comprador.

A carteira de trabalho, eventualmente, também poderá ser apresentada como forma de comprovação da renda.

No caso da renda informal, os comprovantes variam muito.

DIRPF(Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física)

Alguns profissionais declaram imposto de renda anualmente, sendo este o comprovante mais seguro para o banco, o que significa que o sistema de análise de risco de crédito considera este documento muito confiável.
Mas ele só terá validade se for apresentado em conjunto com o recibo de entrega da declaração correspondente. E deve ser do último ano calendário.

Nos meses de março e abril, é aceita a entrega declaração imediatamente anterior.

A renda considerada será a média da soma dos doze meses.

DECORE(Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos)

Este comprovante é utilizado principalmente por trabalhadores autônomos. Ele é emitido pelo contador do profissional, que utiliza como base as movimentações bancárias do cliente.
As informações são analisadas e o documento é gerado através de um sistema próprio, que também exige o recolhimento de uma guia equivalente ao rendimento(DARF - Documento de Arrecadação de Receitas Federais), que será exigida para que o documento seja aceito pelo banco.

Geralmente são solicitadas as 6 últimas, com DARF's recolhidas.

Extratos Bancários

Os extratos bancários são a forma de comprovação mais arriscada para solicitar um financiamento imobiliário, pois as movimentações podem se tornar um pouco confusas, sem comprovação de origem e com isso não há a garantia de estabilidade dos rendimentos.

Por isso são solicitados os 6 últimos extratos, embora seja utilizada a média dos três.

Nele será analisada a movimentação detalhadamente, considerando inclusive transferências recebidas do próprio titular, caso este apresente extratos de duas ou mais contas correntes.

Outros

São aceitos vários outros tipos de comprovação de renda incomuns como, por exemplo, extrato de benefício do INSS ou de auxílios, contratos diversos, aplicações.

Estes casos devem ser analisados particularmente pelo banco.

É importante lembrar que no caso de o comprador ter um cônjuge, mesmo que não tenha renda, deverá apresentar documentação comprobatória do integrante como carteira de trabalho e até mesmo extrato bancário, principalmente se tiver conta na instituição onde solicita o financiamento.

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Saiba tudo sobre a aprovação do crédito e outros detalhes do financiamento no E-book completo:

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Como Investir em Imóveis

Começando a investir em Imóveis

Muita gente se pergunta se ainda vale a pena investir em imóveis no Brasil. Nos últimos anos, cada vez mais pessoas se tornam investidores imobiliários. Já existem muitos cursos e livros que oferecem informações valiosas para quem precisa identificar oportunidades e reduzir riscos.

Aplicar seu dinheiro em imóveis, exige tanto trabalho e pesquisa quanto investir na Bolsa de Valores devido às grandes mudanças nos últimos anos. Somente quem está preparado consegue identificar as boas oportunidades.

Um novo olhar

Para um investidor não existe imóvel ruim. Apenas imóveis mal trabalhados.
Um imóvel para investimento deve ser adequado à uma finalidade, de acordo com as suas próprias características.
O imóvel pode ser uma boa oportunidade para elevar o ganho de capital ou então gerar uma renda.

Existe uma grande diferença entre comprar um imóvel para investir e comprar um imóvel para morar.
Você não precisa gostar daquilo que está comprando para investir.
Deve pensar no gosto, nos problemas e necessidades do cliente final. O que ele precisa para resolver esses problemas? Essa é a pergunta que o investidor deve fazer.

Desenvolvimento local

A instalação de grandes indústrias ou empresas gerando empregos também trazem consigo a necessidade de instalações para os funcionários.

A compra de terrenos nas proximidades dessas instalações é uma estratégia velha e muito útil para lucrar com a venda quando houver o desenvolvimento comercial.

Uma região onde existe investimento para o desenvolvimento do local, com o loteamento ou a construção de imóveis em grande escala, pode ser uma boa oportunidade para adquirir imóveis ainda na planta, pela valorização futura, para revenda no momento certo.

Uma casa grande e velha, numa boa localização, pode ser reformada e transformada em um imóvel comercial ou então num pequeno prédio de kitnetes para alugar.
Uma região onde o comércio e os serviços estão se expandindo pode ser excelente para esse tipo de negócio.

Imóveis antigos, geralmente de herdeiros que não querem continuar administrando, podem ser ótimos investimentos para parcerias com construtoras que enxergam o potencial de aproveitamento do espaço vertical, para a construção de prédios.

Existem muitas maneiras de investir comprando, administrando e vendendo imóveis.
Se você quiser se aprofundar no assunto, eu recomendo a leitura do livro "Como Investir em Imóveis". Este livro foi escrito para ajudar pessoas leigas, por isso possui um conteúdo de fácil leitura e entendimento dos conceitos.

Fundos de Investimento Imobiliário(FII)

Outra maneira de ganhar dinheiro no mercado imobiliário é investindo em fundos imobiliários.
O objetivo do fundo é conseguir retorno pela exploração da locação, arrendamento, venda do imóvel e outras operações do mercado imobiliário.

Do patrimônio de um fundo, podem participar um ou mais imóveis, parte de imóveis, direitos a eles relativos, entre outras opções. Nestas condições, encontram-se shoppings, hotéis e conjuntos comerciais.

Para isso você deve se cadastrar numa corretora de valores que ofereça este tipo de investimento e realizar as operações através de home broker.

Os FII normalmente são constituídos para adquirir imóveis comerciais, alugá-los e distribuir os rendimentos. Porém, eles não se restringem a essas operações.


Além das operações de compra para aluguéis (de escritórios, galpões, etc.), há também a exploração de imóveis residenciais para construção e venda, exploração de hotéis e shoppings, ou ainda a aplicação em outros fundos.

Para entender mais a respeito dos fundos imobiliários o livro "Fundos Imobiliários - O Guia Definitivo" tem bastante conteúdo específico.

Um ótimo livro para quem deseja se tornar um investidor imobiliário se chama "Como Investir em Imóveis". Foi escrito para ser entendido e aproveitado por qualquer pessoa, até para aquelas que nunca compraram um imóvel. É de fácil leitura e permite tirar proveito das oportunidades que estão surgindo, mesmo durante uma possível bolha imobiliária.

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Se deseja saber mais sobre este tema, leia o E-book com uma abordagem mais ampla:

 Quer saber algo que não foi abordado aqui, deixe o seu comentário abaixo que eu posso fazer uma postagem com a sua sugestão!

Leia também: "10 Respostas Para as Dúvidas Mais Comuns Sobre Financiamento Imobiliário"