Você quer buscar um financiamento imobiliário mas não tem a menor noção de por onde começar? As dúvidas são muitas, mas é possível entender o passo-a-passo e esclarecer tudo para fazer uma busca mais tranquila e segura!
1. Documentação
A documentação básica para buscar um financiamento imobiliário são RG, CPF, comprovante de endereço atual(no máximo 60 dias), comprovante de estado civil(certidão de nascimento ou casamento) e comprovante de renda.
Quem vai utilizar o FGTS(Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) precisa ainda disponibilizar o extrato completo do fundo de garantia, que pode ser retirado no site da Caixa Econômica Federal, com o número do PIS em mãos.
2. Comprovação da Renda
No caso da renda formal, ou seja, com registro em carteira, é só apresentar o demonstrativo de pagamento da empresa ou o holerite.
Quem tem a chamada renda informal, ou seja, sem registro em carteira, deve apresentar formas alternativas de comprovação da renda conforme o caso:
- Extrato bancário dos últimos três ou até mesmo seis meses, do dia 1 ao dia 30;
- Declaração de imposto de renda, que é um documento ideal para os bancos na hora da análise de crédito por ser muito confiável;
- DECORE - Declaração de rendimentos do autônomo - desde que seja apresentada em conjunto com as guias de recolhimento do imposto.
A renda deve ser comprovada por todos os participantes do financiamento. No caso de quem não tem renda, é preciso comprovar através da carteira de trabalho e extratos bancários, se tiver.
3. Prazo da Análise
O prazo de validade da análise de crédito na Caixa Econômica consiste hoje em 60 dias.
Após essa data é necessário atualizar a documentação e passar por nova análise para a liberação do empréstimo. Por isso é importante juntar a documentação completa solicitada e entregar ao Correspondente Bancário ou à Agência, para que só então o prazo possa ter validade.
4. Como é Calculado o Valor de Entrada e Parcelas
Estes valores são calculados com base na renda comprovada.
É considerada a renda bruta do holerite.
No caso da comprovação através de Declaração de Imposto de Renda, é considerada a média, calculada pela divisão do total da renda anual por 12.
No caso da DECORE é a média das três guias.
A parcela máxima será o valor de 30% da renda bruta mensal.
Com o valor máximo da parcela determinado, o sistema calcula o prazo e o valor total do empréstimo. Porém, caso o comprador queira abaixar o valor da parcela mensal, basta aumentar o valor da entrada.
O FGTS entra como parte do pagamento da entrada.
5. Prazo de Pagamento do Financiamento
O prazo varia de acordo com a idade do participante mais velho e pode ser de 120 meses(10 anos) até 420 meses(35 anos), dependendo da Carta de Crédito.
O prazo do financiamento vai influenciar diretamente no valor da entrada, pois como a parcela não pode ultrapassar 30% da renda, quanto menor o prazo, maior a parcela, então quando a parcela atingir o teto, ela não aumentará mais. Neste caso o sistema calculará uma entrada maior e um financiamento menor para que tudo se enquadre no valor da parcela máxima.
6. Comprometimento da renda
O comprometimento da renda determina quanto o banco pode emprestar ao comprador, caso ele já tenha outros compromissos parcelados na instituição.
Como a renda não pode ser comprometida em mais de 30%, outros empréstimos serão considerados pelo sistema na hora da análise do crédito.
7. Tipos de Carta de Crédito
Existem vários tipos de carta de crédito, de acordo com a origem dos recursos a emprestar.
Os recursos podem ser do SBPE( Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) ou do FGTS( Fundo de Garantia por Tempo de Serviço).
O FGTS tem as subcategorias Pró Cotista e Minha Casa Minha Vida.
Cada categoria se enquadra em um conjunto específico de regras, como o valor da renda, o valor do imóvel, o tipo de imóvel, a idade do imóvel, etc.
Este conjunto de regras também determinará a porcentagem do financiamento que o banco vai liberar.
8. Uso do FGTS
O FGTS é um grande aliado na hora do financiamento.
Ele pode ser utilizado como entrada na compra do imóvel residencial, para abatimento do saldo devedor de imóvel já financiado.
Desde que o comprador anterior não tenha utilizado ou, caso já tenha utilizado, seja há pelo menos 3 anos no caso de imóvel usado.
Ele também pode ser utilizado para liquidar o saldo devedor, ou ainda para abater até 80% do valor da prestação.
9. Avaliação do Imóvel
A cota de financiamento que o banco vai liberar ao comprador, depende do valor de avaliação do imóvel.
O banco enviará um engenheiro credenciado para determinar o valor do imóvel e sobre este valor é que será calculado o valor do empréstimo.
A empresa de engenharia emite um laudo que terá um prazo de validade para que o imóvel seja financiado. Com o laudo em mãos, o Correspondente Bancário ou a Agência adequará os valores, considerando todos os outros fatores determinantes para o financiamento.
10. Documentos do Imóvel e do Vendedor
No financiamento imobiliário não basta a documentação do comprador, afinal, são tantas regras que também é necessário se atentar à documentação da outra parte: vendedor e imóvel.
O(s) vendedor(es), deve(m) apresentar os documentos pessoais: RG, CPF, comprovante de estado civil e comprovante de endereço.
Do imóvel é necessário dispor da matrícula atualizada e o IPTU(Imposto Predial Territorial Urbano), para verificar a titularidade e os débitos, caso existam.
Com estes documentos o Correspondente Bancário ou a Agência fará as consultas necessárias e solicitará a avaliação do imóvel.
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