Como Investir em Imóveis

Começando a investir em Imóveis

Muita gente se pergunta se ainda vale a pena investir em imóveis no Brasil. Nos últimos anos, cada vez mais pessoas se tornam investidores imobiliários. Já existem muitos cursos e livros que oferecem informações valiosas para quem precisa identificar oportunidades e reduzir riscos.

Aplicar seu dinheiro em imóveis, exige tanto trabalho e pesquisa quanto investir na Bolsa de Valores devido às grandes mudanças nos últimos anos. Somente quem está preparado consegue identificar as boas oportunidades.

Um novo olhar

Para um investidor não existe imóvel ruim. Apenas imóveis mal trabalhados.
Um imóvel para investimento deve ser adequado à uma finalidade, de acordo com as suas próprias características.
O imóvel pode ser uma boa oportunidade para elevar o ganho de capital ou então gerar uma renda.

Existe uma grande diferença entre comprar um imóvel para investir e comprar um imóvel para morar.
Você não precisa gostar daquilo que está comprando para investir.
Deve pensar no gosto, nos problemas e necessidades do cliente final. O que ele precisa para resolver esses problemas? Essa é a pergunta que o investidor deve fazer.

Desenvolvimento local

A instalação de grandes indústrias ou empresas gerando empregos também trazem consigo a necessidade de instalações para os funcionários.

A compra de terrenos nas proximidades dessas instalações é uma estratégia velha e muito útil para lucrar com a venda quando houver o desenvolvimento comercial.

Uma região onde existe investimento para o desenvolvimento do local, com o loteamento ou a construção de imóveis em grande escala, pode ser uma boa oportunidade para adquirir imóveis ainda na planta, pela valorização futura, para revenda no momento certo.

Uma casa grande e velha, numa boa localização, pode ser reformada e transformada em um imóvel comercial ou então num pequeno prédio de kitnetes para alugar.
Uma região onde o comércio e os serviços estão se expandindo pode ser excelente para esse tipo de negócio.

Imóveis antigos, geralmente de herdeiros que não querem continuar administrando, podem ser ótimos investimentos para parcerias com construtoras que enxergam o potencial de aproveitamento do espaço vertical, para a construção de prédios.

Existem muitas maneiras de investir comprando, administrando e vendendo imóveis.
Se você quiser se aprofundar no assunto, eu recomendo a leitura do livro "Como Investir em Imóveis". Este livro foi escrito para ajudar pessoas leigas, por isso possui um conteúdo de fácil leitura e entendimento dos conceitos.

Fundos de Investimento Imobiliário(FII)

Outra maneira de ganhar dinheiro no mercado imobiliário é investindo em fundos imobiliários.
O objetivo do fundo é conseguir retorno pela exploração da locação, arrendamento, venda do imóvel e outras operações do mercado imobiliário.

Do patrimônio de um fundo, podem participar um ou mais imóveis, parte de imóveis, direitos a eles relativos, entre outras opções. Nestas condições, encontram-se shoppings, hotéis e conjuntos comerciais.

Para isso você deve se cadastrar numa corretora de valores que ofereça este tipo de investimento e realizar as operações através de home broker.

Os FII normalmente são constituídos para adquirir imóveis comerciais, alugá-los e distribuir os rendimentos. Porém, eles não se restringem a essas operações.


Além das operações de compra para aluguéis (de escritórios, galpões, etc.), há também a exploração de imóveis residenciais para construção e venda, exploração de hotéis e shoppings, ou ainda a aplicação em outros fundos.

Para entender mais a respeito dos fundos imobiliários o livro "Fundos Imobiliários - O Guia Definitivo" tem bastante conteúdo específico.

Um ótimo livro para quem deseja se tornar um investidor imobiliário se chama "Como Investir em Imóveis". Foi escrito para ser entendido e aproveitado por qualquer pessoa, até para aquelas que nunca compraram um imóvel. É de fácil leitura e permite tirar proveito das oportunidades que estão surgindo, mesmo durante uma possível bolha imobiliária.

Se você gostou dessa postagem, compartilhe com seus amigos!

Se deseja saber mais sobre este tema, leia o E-book com uma abordagem mais ampla:

 Quer saber algo que não foi abordado aqui, deixe o seu comentário abaixo que eu posso fazer uma postagem com a sua sugestão!

Leia também: "10 Respostas Para as Dúvidas Mais Comuns Sobre Financiamento Imobiliário"

INCC - Cálculo Sobre o Valor das Parcelas

O que é e como se calcula o índice que corrige e atualiza os valores da construção civil?

O INCC(Índice Nacional de Custo da Construção) nada mais é do que uma taxa percentual para equalizar os preços do mercado da construção civil.
Existe uma tabela disponibilizada pela FGV( Fundação Getúlio Vargas) que norteia os investidores e empresários do setor.

Buscando leituras interessantes sobre o tema, encontrei no blog Acerto de Contas,  uma explicação muito didática a respeito do cálculo das prestações, durante o período de obras, no caso da compra de um imóvel na planta.

Veja a explicação a respeito das cobranças praticadas pelas construtoras.

As situações mais comuns são:
1. Juros de 1% mais INCC.
2. INCC até as chaves e após a entrega das chaves, também com cobrança de 1% + INCC.

A dúvida normalmente está no cálculo do INCC, e como ele incide sobre as prestações que você está pagando. Vamos pegar um exemplo.

Suponha que você está devendo à construtora R$ 100.000,00 (o saldo devedor se fosse liquidado hoje). Sobre suas parcelas está incidindo apenas o INCC.
Você está em outubro de 2007.

Suponha que seriam 100 prestações iguais de R$ 1.000,00 (se não fossem cobrados juros).
Em outubro o INCC foi de 0,51% . Neste caso, o seu saldo devedor iria passar para R$ 100.510,00 (saldo devedor mais 0,51% de R$ 100.000,00).
Sua parcela é calculada por este saldo devedor. Ela passará para R$ 1.005,10.

Em novembro, o INCC foi de 0,36%.
Você tem agora de saldo devedor R$99.504,90 (o saldo devedor antigo menos a prestação de R$1.005,10 que pagou em outubro).
Porém, este saldo devedor passará para R$ 99.863,12, pois o INCC de 0,36% deve incidir sobre ele.

Como faltam 99 parcelas, a parcela agora é de R$ 1.008,72. Lembre-se, a correção ocorre no saldo devedor. O efeito é o mesmo de aumento da parcela todos os meses pelo INCC.

Exemplo: em outubro a parcela começou em R$ 1.000,00. Como teve 0,51% de INCC, a parcela passou para R$ 1.005,10. No mês seguinte o INCC foi de 0,36%, a parcela passou para R$ 1.008,72 (a parcela antiga mais 0,36%).

Por isso todos devem tomar cuidado com esta correção. O imóvel é um bem diferenciado, pois possui muito valor agregado, sendo de difícil ajuste no orçamento familiar.

Visitem o blog para conferir a matéria original(ver fonte).

Quer saber como calcular o ITBI(Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis)? Leia aqui o artigo que eu escrevi sobre o assunto.

Gostou desse artigo? Compartilhe com seus amigos que estão procurando um imóvel para comprar!

Ficou com alguma dúvida?

Então deixe o seu comentário abaixo, pergunte o que desejar.

Eu terei o maior prazer em responder!

Se você gostou deste post compartilhe com seus amigos!!

FGTS e SBPE - Tipos de Carta de Crédito Imobiliário

Basicamente existem dois tipos de carta de crédito para financiar um imóvel: FGTS (CCFGTS) e SBPE (CCSBPE). De acordo com a carta de crédito disponível para cada faixa de renda e/ou valor do imóvel, há uma taxa de juros que incidirá sobre as parcelas.

CCSBPE

A carta de crédito SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos) utiliza recursos da poupança e dos empréstimos pagos pelos clientes do banco.
Ela oferece um prazo máximo de pagamento em até 420 meses (35 anos).

Com ela, atualmente é possível financiar até 90% do valor de um imóvel residencial novo ou usado,  no SFH (Sistema Financeiro da Habitação). Não importa se na tabela PRICE (sistema francês de amortização, apresentado por Richard Price em 1771), ou na SAC(Sistema de Amortização Constante).

Servidor público: financia até 60%, considerando a tabela SAC . No caso da tabela PRICE, a quota máxima de financiamento é de 40%.

Nesta opção de carta, você pode possuir outros imóveis em seu nome, não há limite de renda e o financiamento pode ser feito dentro ou fora do Sistema Financeiro de Habitação.

Considerando o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), é possível financiar até 80% do imóvel novo, para todos os clientes, pela tabela SAC. No caso da tabela PRICE, o valor é de 40% em ambos os casos.

CCFGTS

Com relação à CCFGTS (Carta de Crédito com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), existem 3 subcategorias, todas com recursos do FGTS:

CCFGTS, PMCMV (Programa Minha Casa Minha Vida) e Pró-Cotista.

Na CCFGTS, é possível financiar até 80% do imóvel novo, pela tabela SAC. Pela PRICE, até 80% do imóvel novo e 70% do imóvel usado. O prazo máximo é de 360 meses, o mínimo 120.

No entanto, o valor do imóvel não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão para todos os estados brasileiros. E a renda máxima para a operação é de R$ 7.000,00.

Pró-Cotista

No caso da carta Pró-Cotista, os recursos as regras são um pouco diferentes.
Aqui é possível financiar até 90% do imóvel novo ou 85% do imóvel usado.

Não há limite de renda e o valor máximo do imóvel segue as condições da carta CCFGTS.

A única exigência para liberação do crédito é que o pretendente à compra do imóvel seja registrado em carteira na data da solicitação, ou tenha depósito na conta vinculada do FGTS correspondente a, no mínimo, 10% do valor de avaliação do imóvel.
Além disso, é necessário ter no mínimo 3 anos, consecutivos ou não, de contribuição com o FGTS em qualquer empresa em que trabalhou.

PMCMV

Com relação à carta PMCMV, as condições são mais detalhistas, pois cada região tem um valor máximo do imóvel a ser considerado.
Porém, a renda não pode ultrapassar R$ 7.000,00.

Nesta categoria ainda é possível obter um subsídio do Governo Federal, com quotas de acordo com a renda.

Resumidamente, estas são as condições básicas dos financiamentos existentes.

Agora é só colocar os documentos embaixo do braço e procurar o seu Corretor!!

(Artigo atualizado em 2019)

ITBI: O que significa e como calcular esse imposto

Esta é uma pergunta recorrente dos clientes na hora de comprar de um imóvel. Por isso decidi escrever um pouco sobre esse tema, que parece complicado,  mas na verdade é bem simples. Afinal, o que é I.T.B.I.?

O que significa a sigla I.T.B.I ?

O Imposto sobre Transação de Bens Imóveis é cobrado no momento em que o imóvel, objeto da transação de compra e venda, for transferido do vendedor para o comprador, seja ele uma construtora ou um particular. Nos dois casos o imposto tem que ser recolhido.

Quem paga o I.T.B.I ?

O imposto sempre é pago pela parte compradora do imóvel que assim garante a concretização do negócio e tem a segurança de que o imóvel  está regularizado e que realmente depois do pagamento o mesmo estará apto a ser registrado em seu nome no cartório competente.

Quem recebe o  I.T.B.I ?

Este imposto é recebido pela prefeitura do município em que o imóvel for negociado e a prefeitura é a única responsável por fazer a emissão do boleto de recolhimento do imposto e também por receber o valor e dar a anuência do mesmo para o futuro comprador.

Como fazer o cálculo do I.T.B.I ?

É muito interessante sabermos o valor exato para não ter surpresas na hora de recolher o imposto,  por isso preparei um pequeno resumo de como  calcular exatamente o imposto:

Alíquotas

0,5% (meio por cento) sobre o valor efetivamente financiado e 2% (dois por cento) sobre o valor de entrada, incluindo o FGTS caso tenha sido utilizado, para as transmissões compreendidas no sistema financeiro da habitação (SFH), em que se refere à Lei nº 4.380/64 e legislação complementar.

Base de Cálculo do Imposto

A base de cálculo é o valor da transação ou o valor venal, não podendo em hipótese alguma ser inferior ao valor venal do imóvel.

Ficou com alguma dúvida?

Quer saber mais sobre a compra de um imóvel?

Leia a postagem "10 Respostas Para as Dúvidas Mais Comuns Sobre Financiamento Imobiliário"

Deixe o seu comentário abaixo, pergunte o que desejar.

Eu terei o maior prazer em responder!

Se você gostou deste post compartilhe com seus amigos!!

10 Respostas Para as Dúvidas Mais Comuns Sobre Financiamento Imobiliário

 Você quer buscar um financiamento imobiliário mas não tem a menor noção de por onde começar? As dúvidas são muitas, mas é possível entender o passo-a-passo e esclarecer tudo para fazer uma busca mais tranquila e segura!

1. Documentação

 A documentação básica para buscar um financiamento imobiliário são RG, CPF, comprovante de endereço atual(no máximo 60 dias), comprovante de estado civil(certidão de nascimento ou casamento) e comprovante de renda.

Quem vai utilizar o FGTS(Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) precisa ainda disponibilizar o extrato completo do fundo de garantia, que pode ser retirado no site da Caixa Econômica Federal, com o número do PIS em mãos.

2. Comprovação da Renda

No caso da renda formal, ou seja, com registro em carteira, é só apresentar o demonstrativo de pagamento da empresa ou o holerite.

Quem tem a chamada renda informal, ou seja, sem registro em carteira, deve apresentar formas alternativas de comprovação da renda conforme o caso:

- Extrato bancário dos últimos três ou até mesmo seis meses, do dia 1 ao dia 30;

- Declaração de imposto de renda,  que é um documento ideal para os bancos na hora da análise de crédito por ser muito confiável;

- DECORE - Declaração de rendimentos do autônomo - desde que seja apresentada em conjunto com as guias de recolhimento do imposto.

A renda deve ser comprovada por todos os participantes do financiamento. No caso de quem não tem renda, é preciso comprovar através da carteira de trabalho e extratos bancários, se tiver.

3. Prazo da Análise

O prazo de validade da análise de crédito na Caixa Econômica consiste hoje em 60 dias.

Após essa data é necessário atualizar a documentação e passar por nova análise para a liberação do empréstimo. Por isso é importante juntar a documentação completa solicitada e entregar ao Correspondente Bancário ou à Agência, para que só então o prazo possa ter validade. 

4. Como é Calculado o Valor de Entrada e Parcelas

Estes valores são calculados com base na renda comprovada.

É considerada a renda  bruta do holerite. 

No caso da comprovação através de Declaração de Imposto de Renda, é considerada a média, calculada pela divisão do total da renda anual por 12.

No caso da DECORE é a média das três guias. 

A parcela máxima será o valor de 30% da renda bruta mensal.

Com o valor máximo da parcela determinado, o sistema calcula o prazo e o valor total do empréstimo. Porém, caso o comprador queira abaixar o valor da parcela mensal, basta aumentar o valor da entrada.

O FGTS entra como parte do pagamento da entrada.

5. Prazo de Pagamento do Financiamento

O prazo varia de acordo com a idade do participante mais velho e pode ser de 120 meses(10 anos) até 420 meses(35 anos), dependendo da Carta de Crédito.

O prazo do financiamento vai influenciar diretamente no valor da entrada, pois como a parcela não pode ultrapassar 30% da renda, quanto menor o prazo, maior a parcela, então quando a parcela atingir o teto, ela não aumentará mais. Neste caso o sistema calculará uma entrada maior e um financiamento menor para que tudo se enquadre no valor da parcela máxima.

6. Comprometimento da renda

O comprometimento da renda determina quanto o banco pode emprestar ao comprador, caso ele já tenha outros compromissos parcelados na instituição.

Como a renda não pode ser comprometida em mais de 30%, outros empréstimos serão considerados pelo sistema na hora da análise do crédito.

7. Tipos de Carta de Crédito

Existem vários tipos de carta de crédito, de acordo com a origem dos recursos a emprestar.

Os recursos podem ser do SBPE( Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) ou do FGTS( Fundo de Garantia por Tempo de Serviço).

O FGTS tem as subcategorias Pró Cotista e Minha Casa Minha Vida.

Cada categoria se enquadra em um conjunto específico de regras, como o valor da renda, o valor do imóvel, o tipo de imóvel, a idade do imóvel, etc.

Este conjunto de regras também determinará a porcentagem do financiamento que o banco vai liberar.

8. Uso do FGTS

O FGTS é um grande aliado na hora do financiamento.

Ele pode ser utilizado como entrada na compra do imóvel residencial, para abatimento do saldo devedor de imóvel já financiado.

Desde que o comprador anterior não tenha utilizado ou, caso já tenha utilizado, seja há pelo menos 3 anos no caso de imóvel usado.

Ele também pode ser utilizado para liquidar o saldo devedor, ou ainda para abater até 80% do valor da prestação.

9. Avaliação do Imóvel

A cota de financiamento que o banco vai liberar ao comprador, depende do valor de avaliação do imóvel.

O banco enviará um engenheiro credenciado para determinar o valor do imóvel e sobre este valor é que será calculado o valor do empréstimo.

A empresa de engenharia emite um laudo que terá um prazo de validade para que o imóvel seja financiado. Com o laudo em mãos, o Correspondente Bancário ou a Agência adequará os valores, considerando todos os outros fatores determinantes para o financiamento.

10. Documentos do Imóvel e do Vendedor

No financiamento imobiliário não basta a documentação do comprador, afinal, são tantas regras que também é necessário se atentar à documentação da outra parte: vendedor e imóvel.

O(s) vendedor(es), deve(m) apresentar os documentos pessoais: RG, CPF, comprovante de estado civil e comprovante de endereço.

Do imóvel é necessário dispor da matrícula atualizada e o IPTU(Imposto Predial Territorial Urbano),  para verificar a titularidade e os débitos, caso existam.

Com estes documentos o Correspondente Bancário ou a Agência fará as consultas necessárias e solicitará a avaliação do imóvel.

Se você gostou deste post compartilhe com seus amigos!!

Quais são as suas dúvidas? Adicione nos comentários!

Deixe o seu comentário abaixo ou pergunte o que desejar.

Eu terei o maior prazer em responder!

Os 5 Erros Mais Comuns na Hora de Comprar um Imóvel

Antes de pegar as chaves do imóvel dos seus sonhos, é preciso seguir uma jornada em busca das melhores condições e preferências da família. Será preciso tempo e disposição para encontrar a melhor opção. Confira os erros mais comuns nessa busca que pode se transformar numa viagem sem fim!

1.Não saber quanto pode financiar

É muito comum sair procurando um imóvel por aí, sem saber quanto vai pagar de entrada, quanto vai financiar e o mais importante: como encaixar as parcelas no orçamento.

Para evitar frustrações, procure uma imobiliária ou um profissional credenciado, para fazer uma simulação, de acordo com a sua renda.

Assim você vai conhecer as suas condições, ou seja, o seu potencial de compra, o valor estimado do seu financiamento.Dessa forma a busca se torna mais objetiva e mais rápida.

Para saber detalhes sobre o financiamento leia o post "10 Respostas Para as Dúvidas Mais Comuns Sobre Financiamento Imobiliário"

2.Procurar sozinho pelo imóvel

A internet facilita muito a vida de todos, mas na hora de comprar um imóvel é preciso tomar cuidado com essa ferramenta!
É melhor procurar um profissional que possa auxiliar na busca do imóvel do que que ficar fuçando em tudo quando é anúncio e no final ainda ficar com dúvidas ou cair em algum golpe.

Utilize a busca para encontrar um corretor de imóveis credenciado, ou peça indicação de algum amigo que já tenha comprado um imóvel, pois dessa forma você não desperdiça o seu tempo e só precisa se deslocar para escolher o produto.

Lembre-se que o corretor de imóveis está familiarizado com os procedimentos da compra e venda e conhece os caminhos adequados para orientar no passo a passo, facilitando o negócio para você.

3.Agendar visita com vários corretores 

Outro erro comum é ficar ligando pra vários corretores para agendar visita pensando que vai ganhar tempo.
Na verdade isso pode atrapalhar mais do que ajudar, pois o corretor de imóveis tem uma estratégia de trabalho que abrange uma certa região.

Agendar com vários corretores na mesma região pode acabar te levando aos mesmos imóveis e gerar perda de tempo. Além de causar desconforto entre os profissionais e com você, já que muitas vezes as chaves dos imóveis são compartilhadas.

É melhor agendar com um único corretor e solicitar que ele encontre duas ou três opções dentro do seu perfil, para que você possa fazer uma escolha objetiva.

4.Perder tempo visitando imóveis que não se enquadram no seu perfil

De acordo com as suas preferências e as condições financeiras já estipuladas pela simulação feita pelo corretor de imóveis, é possível encontrar os imóveis que mais se aproximem do que você busca.
Com isso fica mais fácil escolher uma opção e não se sentir frustrado no final.

5.Ficar pechinchando preço antes de ter decidido pela compra

Depois que o corretor apresentar as opções para o seu perfil, é hora de escolher uma e fazer a proposta ao dono do imóvel.
Lembre-se que muitos proprietários deixam cópias das chaves em várias imobiliárias, portanto, para fazer uma proposta é preciso estar decidido e seguro das suas condições para não perder a credibilidade e nem o negócio.

Se você gostou deste post compartilhe com seus amigos!!

Deixe o seu comentário abaixo ou pergunte o que desejar.
Eu terei o maior prazer em responder!